Blogi

09.01.2018

Laatuvälittäjä palvelee paremmin

Laatuvälittäjältä saat parempaa palvelua
- kuusi vinkkiä kiinteistönvälittäjän valintaan

Kun kodin myynti tulee ajankohtaiseksi, innokkaita välittäjäehdokkaita usein riittää. Mutta kuka on paras kiinteistönvälittäjä sinun kodillesi? 

Laillistetun kiinteisteistönvälittäjän käyttämä LKV-lyhenne on yksi merkki siitä, että välittäjä osaa asiansa. Lisäksi on olemassa Laatuvälittäjien rekisteri, jota ylläpitää Suomen Kiinteistönvälittäjien liitto. Liiton myöntämä laatusertifikaatti on takuu siitä, että laatuvälittäjän ammattitaito on ajan tasalla, hän osaa asiansa ja toimii rehellisesti. Laatusertifikaatin saaneiden kiinteistönvälittäjien toimintaa ja ammattitaitoa seurataan säännöllisesti, jotta taidot eivät pääse ruostumaan.

Listasin tähän kuusi käytännön asiaa, joihin kannattaa kiinnittää huomiota, kun mietit, kenet ottaisit myymään kotiasi.

1. Välittäjän hinta-arvio

Välittäjien arvioita kodin myyntihinnasta kannattaa vertailla maltilla. Korkea hinta-arvio kuulostaa houkuttelevalta, mutta yläkanttiin asetettu hintapyyntö voi karkottaa asiakkaita ja pidentää myyntiaikaa. Jos kohde on kauan myynnissä, hintaa joudutaan ennen pitkää laskemaan. Ostajat saattavat seurata asuntojen hintakehitystä jopa vuoden ennen asuntokaupoille lähtemistä, joten ylihinta kyllä huomataan.

2. Välitystoimiston koko

Ison yrityksen nimi ja logo tuntuvat ehkä tutulta ja turvalliselta. Pienen toimiston etu on se, että varmasti tiedät ja tunnet henkilön, jonka kanssa asioit ja jolle annat kotisi avaimet. Jos teet toimeksiantosopimuksen ison toimiston kanssa, kannattaa varautua siihen, että kotia saattaakin tulla esittelemään joku muu kuin se, jonka kanssa olet alunperin tehnyt sopimuksen.

3. Toimeksiantosopimuksen pituus

Lain mukaan toimeksiantosopimus saa kestää pisimmillään neljä kuukautta. Niin pitkään sopimukseen ei mielestäni kannata sitoutua. Suosittelen tekemään aluksi vaikkapa kahden kuukauden mittaisen sopimuksen. Sitä voi tarvittaessa jatkaa kuukausi kerrallaan. Jos sopimus tehdään neljäksi kuukaudeksi, mutta välittäjä ei ensimmäisen kuukauden jälkeen enää panostakaan täysillä kohteen myymiseen, myyminen vaikeutuu ja paine hintapyynnön laskemiseen kasvaa. 

4. Into esitellä kohdetta

Kysy välittäjältä, miten aktiivisesti hän aikoo esitellä kohdetta. Kuinka ahkerasti välittäjäsi jaksaa järjestää näyttöjä ja etsiä ostajia, jos tarjouksia ei heti ala tulla? Julkisten näyttöjen ohella pyynnöstä järjestetyt yksityisnäytöt ovat nykyään tehokas tapa tavoittaa kiireiset ostajat. Kuinka innokkaasti välittäjäsi järjestää yksityisesittelyitä?

5. Välittäjän kysymykset

Ammattitaitoisen välittäjän voit tunnistaa jo kysymyksistä, joita hän esittää sinulle. Silläkin on merkitystä, mitä hän jättää kysymättä. Ammattitaitoinen kiinteistövälittäjä on tehnyt kotiläksynsä eli selvittänyt asioita kohteesta, talosta ja yhtiöstä jo ennen kuin saapuu arviokäynnille. Hän myös osaa kysyä myyjältä niitä asioita, joilla on todellista merkitystä kohteen arvon kannalta. Esimerkiksi omakotitalon salaojat ja kivijalan patolevyt ovat asioita, joista asiansa osaava välittäjä haluaa tietää.
 
6. Välittäjän hintatietoisuus

Kohdetta arvioidessaan ammattitaitoinen kiinteistövälittäjä ottaa huomioon kaikki asunnon arvoon vaikuttavat tekijät. Esimerkiksi omakotitalon hintoja ei löydy tilastoista, sillä kodin todelliseen arvoon vaikuttavat esimerkiksi rakennuksen kunto ja rakennusvuosi. Jos taas kerrostalossa putkiremontti on vielä tekemättä ja putkien käyttöikä alkaa olla täysi, tulevat kulut on huomioitava hinta-arviossa, vaikka remontista ei olisi vielä virallisesti päätetty. Välittäjän ammattitaitoon kuuluu myös kyky arvioida, paljonko rivitalon kylpyhuoneen remontti tulee maksamaan ja miten sen pitäisi näkyä hinnassa.

Jos olet myymässä kotiasi, nyt on hyvä hetki tarttua asiaan. Kaikki tammikuussa myyntitoimeksiannon tehneet saavat muuttosiivouksen kaupan päälle. Kun annat asuntosi myyntiin tammikuussa, osallistut myös kauneus- tai jalkahoitolahjakortin arvontaan. Ota yhteyttä ja pyydä tarjous!


22.12.2017

Uusi rahanpesulaki voimaan - Tiekunnan pankkiasioinnista

Rahanpesulaki tuli voimaan viime kesänä. Lakia sovelletaan mm. pankkien, tilitoimistojen ja kiinteistönvälitysliikkeiden toimintaan. Toimijat joutuvat nyt tunnistamaan asiakkaansa.

Tunnistaminen tapahtuu todentamalla asiakkaan henkilötiedot luotettavalla tavalla sekä tekemään kirjallisia kyselyitä mm. rahan liikkumisesta, liiketoimista sekä rahan alkuperästä. Mikäli liikekumppanina on poliittisesti vaikutusvaltainen henkilö, ulkomaalainen henkilö tai yritys, tulee tunnistamisessa noudattaa erityistä tarkkuutta.

Mikäli pankki tai välitysliike ilmoitusvelvollisena ei pysty toteuttamaan asiakkaan tuntemiseksi laissa säädettyjä toimia, ei asiakassuhdetta saa perustaa. Tällöin esimerkiksi pankkitiliä ei saa avata.

Pankin tms. ilmoitusvelvollisen on järjestettävä riittävä seuranta sen varmistamiseksi, että asiakkaan toiminta vastaa sitä kokemusta ja tietoa, joka ilmoitusvelvollisella on asiakkaasta ja tämän toiminnasta. Ilmoitusvelvollisen tulee ilmoittaa epäilyttävästä liiketoimesta rahanpesun selvittelykeskukselle. Ilmoitusvelvollinen on salassapitovelvollinen. Asiakkaan tuntemista koskevat tiedot on säilytettävä viiden vuoden ajan vakituisen asiakkassuhteen päättymisestä. 

Rahanpesulain ja sen nojalla annettujen säännösten ja määräysten valvomista valvovat finanssivalvonta, poliisihallitus, patentti- ja rekisterihallitus sekä aluehallintovirasto. Rahanpesulain noudattamatta jättämisestä voidaan määrätä uhkasakko, rikemaksu, seuraamusmaksu tai julkinen varoitus.

Tiekunta on pankin näkökulmasta hankala tapaus. Toimiala on monelle pankille vieras. Selkeää oikeushenkilöllisyyttä tiekunnalla ei ole. Sitä ei voi verrata osakeyhtiöön tai henkilöyhtiöön, joihin pankit ovat tottuneet. Jos tiekunnalla ei ole y-tunnusta, joutuu pankki periaatteessa tunnistamaan lainaa myönnettäessä tai pankkitiliä perustettaessa kaikki yksityistien varrella olevien kiinteistöjen omistajat. Jos tiekunnalla on y-tunnus ja sillä on edustajanaan hoitokunta tai toimitsijamies, tunnistaa pankki nämä vastuuhenkilöt.

Lainaa myönnettäessä tarvitaan lainalle yleensä takaus. Useimmiten takaajina ovat hoitokunnan jäsenet. Yksityistielaissa on selkeä säännös (77 §), jonka mukaan toimitaan, jos tiekunnalla ei jostain syystä olisi varoja maksaa lainaa pois. Takaajien maksettavaksi laina ei käytännössä siis tule. Jotkut kunnat toimivat takaajina, mikä onkin hyvä menettely. Lainan saantimahdollisuus on riippuvainen myös lainamäärästä. On eri asia hakea 5 000 euron lainaa kuin 50 000 euron lainaa.

Pankkitoiminnan uudet säädökset luonnollisesti hankaloittavat pankkiasiointia. Hyvä kuitenkin ymmärtää, että pankki ei hankaloita asiointia tahallisesti, vaan sen on noudatettava lakia ja muita sille säädettyjä velvollisuuksia.

Satu Maijala
Tieisännöitsijä, TIKO
Julkinen kaupanvahvistaja
Laillistettu kiinteistönvälittäjä, LKV
 


01.12.2017

Kolmella kysymyksellä uuteen kotiin

3 lyhyttä kysymystä, jotka auttavat tekemään ison päätöksen

Oletko ostamassa uutta kotia? Ehkä löysitkin jo kiinnostavan asunnon ja olet lähdössä katsomaan lupaavaa kohdetta. Jos ihastuit kotiin ensisilmäyksellä, on todennäköistä, että joku toinenkin on iskenyt silmänsä samaan kohteeseen. Nämä kolme asiaa kannattaa miettiä valmiiksi, jotta päätöksen tekeminen on helpompaa eikä uusi unelmakotisi mene sinulta vahingossa sivu suun.


1. Mihin minulla on oikeasti varaa?

Asunnon hintapyyntö on nimensä mukaisesti pyyntö. Usein siitä on varaa hiukan tinkiä, mutta kiinnostavissa kohteissa voi käydä jopa päinvastoin ja myyntihinta hivuttautuu alkuperäistä pyyntiä korkeammalle.

Kun lähdet asuntokaupoille, kannattaa siis olla valmis toimimaan tarvittaessa nopeasti. Neuvottele valmiiksi pankin kanssa hinta, jonka pystyt tarjoamaan ja hanki rahoituspäätös jo etukäteen. Säästyt turhalta tuskailulta, kun tiedät, mihin sinulla on oikeasti varaa. Kun pankin rahoituspäätös on takataskussasi, olet etulyöntiasemassa verrattuna niihin, jotka vasta haaveilevat eivätkä ole vielä miettineet käytännön asioita loppuun.

2. Kuinka tärkeä on kodin sijainti?

Täydellistä pakettia on vaikea löytää, joten varaudu siihen, että joudut ehkä joustamaan joistakin vaatimuksistasi, varsinkin jos uusi koti pitäisi löytää pikaisesti.

Jos kuitenkin olet varma siitä, että uuden kodin tietty sijainti tai kaupunginosa on sinulle todella tärkeä, ei kannata edes katsella kohteita muualta. Rajaa reippaasti asuinalueita hakujesi ulkopuolelle jo varhain etsiskelyvaiheessa. Silloin et vahingossa ihastu väärään asuntoon.

3. Mistä olen valmis joustamaan?

Kukaan ei halua katua elämänsä arvokkainta ostosta. Jotta voisit täysillä nauttia uudesta kodistasi, istahda alas, ota esiin kynä ja paperia ja laita asiat tärkeysjärjestykseen.

Mikä uudessa kodissa on sinulle todella tärkeää? Mitkä ovat sellaisia asioita, joista et ole valmis joustamaan? Entä mikä kodissa on vähemmän tärkeää? Tässä kohtaa kannattaa keskittyä isompiin asioihin kuin tapettien kuoseihin tai seinien väreihin. Niiden muuttaminen on helppoa ja edullista verrattuna moniin muihin asioihin.

Kun olet vastannut näihin kysymyksiin, asunnon etsiminen on huomattavasti helpompaa. Kun Se Oikea uusi koti tulee vastaan, olet valmis tekemään tarjouksen heti kun haluat.

 

Onnea uuden kodin etsintään! Jos jokin näistä kohteista tuntuu sopivalta sinun tarpeisiisi, otathan yhteyttä, niin sovitaan näyttö.


02.11.2016

Opas ensi asunnon ostajalle

OHEITA ENSIASUNNON OSTAJILLE!

 

Ensimmäinen asuntokauppa on varmasti suurin taloudellinen päätös. Tutki tarkkaan asunnon sijainti, onko asunnon pohjaratkaisu sinun tarpeillesi sopiva.

Ostaessasi kerrostalo- tai rivitalohuoneistoa, olet ainoastaan ostamassa asunnon hallintaan oikeuttavia osakkeita, jotka oikeuttavat sinun asumaan ja hallitsemaan asuntoa. Kiinteistön, missä taloyhtiö sijaitsee, omistaa taloyhtiö. Kiinnitä tarkasti huomiota taloyhtiöön ja tutustu sen asiakirjoihin huolellisesti.

Jos taloyhtiön kunnossapitotarveselvityksessä tai toimintakertomuksessa piilee mittavia remontteja tai yhtiötä ei ole hoidettu hyvin, voi sinulle tulla tulevaisuudessa vastaan kalliita yllätyksiä. Saatat joutua maksamaan korkeampaa hoitovastiketta mitä olet budjetoinut tai saatat joutua maksamaan remontin mukana tulevaa rahoitusvastiketta otetuista korjauslainoista.

Isännöitsijäntodistuksesta tai kunnossapitotarveselvityksessä pitäisi selvitä taloyhtiön korjaushistoria sekä seuraaville viidelle vuodelle arvioidut korjaustoimenpiteet. Tulevassa yhtiökokouksessa saattaa tulla uusia korjauspäätöksiä, mitkä vielä eivät ole ehtineet isännöitsijän todistukseen tai kunnossapitotarveselvitykseen.

Taloyhtiön korjaushistoria kertoo, miten huolellisesti tai huolimattomasti yhtiötä on hoidettu. Mikäli vanhassa yhtiössä ei ole tehty minkäänlaisia isompia peruskorjauksia, kuten julkisivu-, putki-, ikkuna-, tai kattoremontteja, eikä sellaisia olisi suunnitteilla, ovat ne joka tapauksessa edessä ennemmin tai myöhemmin. 

Isännöitsijäntodistuksesta pitäisi selvitä myös taloyhtiön lainat. Joskus myös luotollinen tili saatetaan muuttaa pankkilainaksi. Suunnitelmallisessa lainanotossa otetaan lainaa yhtiön kunnostustöihin ja on hyvä, että kunnostusta tehdään suunnitelmallisesti. Otetaan lainaa esimerkiksi putkiremonttia varten, maksetaan sitä vaikka viisi vuotta ja otetaan lainaa seuraavaan remonttiin. 

Jos isoja remontteja aletaan tehdä kerralla, se tulee kalliiksi. Pankit eivät ole halukkaita rahoittamaan huonokuntoisia taloyhtiöitä hyvillä lainaehdoilla. Huonosti hoidetuissa taloyhtiöissä remontit tulevat osakkeenomistajille huomattavasti kalliimmaksi, kuin sellaisessa yhtiössä, jossa remontit tehdään ajallaan ja suunnitelmallisesti.

Perehdy huolellisesti taloyhtiön yhtiöjärjestykseen. Lunastusoikeus tarkoittaa sitä, että taloyhtiön muilla osakkeenomistajilla on oikeus lunastaa jo osittain maksamasi asunto. Lunastuspykälän ja muiden mahdollisesti poikkeavien ehtojen lisäksi, yhtiöjärjestyksestä selviävät myös huoneistoselitelmät, vastikkeen määräytymisperusteet ja mahdolliset poikkeukset kunnossapitovastuusta. 

Huoneistoselitelmä kertoo, mitkä osakkeet antavat oikeuden hallita tiloja. Jos olet ostamassa sellaista huoneistoa, jossa on sauna, ja siitä ei ole huoneistoselitelmässä mainintaa, saattaa sauna olla tehty ylimääräisenä muutostyönä. Onko sauna tehty luvallisesti tai luvattomasti kannattaa se selvittää. Taloyhtiön remonttien yhteydessä saunasta ja tehdyistä muutoksista saattaa aiheutua ylimääräisiä kustannuksia taloyhtiön remonttien yhteydessä. Erilaisten hankkeiden maksuosuudet selviävät myös yhtiöjärjestyksestä. Jos muilla asunnoilla on autotallit ja parvekkeet mutta sinun asunnollasi ei, saatat silti olla maksamassa parvekelasituksista tai parvekkeiden kunnostuksesta tai yhtiön autotalleista on sinulla autoa tai ei. 

Ostajalla on aina selonottovelvollisuus ja myyjällä tiedonantovelvollisuus. Jos asuntokaupassa on mukana välittäjä, on välittäjän tehtävänä hankkia ostajalle asuntokaupasta päättämiseen tarvittavat tiedot. Tarkista että välittäjä on ammattitaitoinen. Pelkästään LKV ei vielä kerro kokonaan sitä osaako välittäjä työnsä vai ei. LKV on lyhenne laillistetusta kiinteistönvälittäjästä. Pelkästään papereita lukemalla, et saa riittävää kuvaa asunnosta tai taloyhtiöstä. Katsele asuntonäytössä tarkasti ympärillesi, tutustu isännöitsijän toimistoon. Pohdi onko isännöitsijä kiireinen tai osaava. Onko isännöitsijän toiminta ylipäätään päätynyt jo 2000 luvulle? Mikäli taloyhtiössä on tehty kuntotarkastuksia tai kuntoarvioita, pyydä ne tutustuttavaksesi.